フラット35（保証型）　オトクな住宅ローンフラット35への借り換え

フラット35は2004年に住宅金融支援機構が始めた住宅金融公庫に代わる公的な住宅ローンです。

フラット35では、近年様々な面で制度の見直しが行われ、いっそう利用しやすい住宅ローン商品になってきています。

2008年4月には、フラット35の借入時における収入合算の条件が見直されました。

以前は、共有名義の場合には、フラット35の申込本人の持分割合が半分以上でなければなりませんでしたが、持分割合については問われないことになりました。

さらに、共有者が肉親など直系の親族か直系親族以外は同居が前提条件だったのが、共有者が直系親族でない場合でも同居は必要ではなくなりました。

フラット35であれば、例えば奥様のご実家のご両親と住宅ローンを共有名義で借りられるということになります。

親子リレー返済についても、これまでのフラット35では、同居か将来同居が条件で、将来同居の場合には、後継者の収入合算割合は半分以下までしか認められていませんでした。

しかし、今回のフラット35の見直しによって、同居予定のない人であっても、後継者になることが可能になり、後継者の収入を全額合算することもできるようになりました。

フラット３５Ｓとは、優良住宅支援制度のことで、「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性」など、左記のいずれかの基準を満たした住宅を取得する場合に、当初5年間の融資金利を優遇してくれる制度のことです。

フラット３５Ｓで住宅ローンを借り入れると、当初5年間0.3％の金利優遇が受けられます。

例えば、本来は3％の金利がフラット３５Ｓを利用して、住宅ローンを30年間借り入れ、金利が2.7％に下がったとすれば、借り入れ1,000万円につき、一ヶ月1,601円、５年間であれば9万6,060円節約されます。

フラット３５Ｓを利用できる住宅物件の条件は、築年数がよほど古くない限り、決して厳しいものではないようです。

フラット３５を住宅ローンとして検討している人は、購入予定の住宅物件がフラット３５Ｓの条件に一致するかどうかを確認することをオススメします。

フラット３５Ｓはいつでも受付しているわけではなく、また募集枠を超えてしまうと、募集期間中でも受付が締め切られることがあります。

「フラット３５（保証型）」は、金融機関が提供する住宅ローンに対して住宅金融支援機構が保険を引き受けることによって実現した「長期固定金利の住宅ローン」です。

長期固定金利型の住宅ローンとして人気の高いフラット35ですが、従来のフラット３５（買取型）は新規に住宅ローンを組んだときしか利用できませんでした。

フラット３５（保証型）は、これまでのフラット３５（買取型）とは異なり、住宅ローンの借り替え時にも利用できるようになりました。

フラット３５（保証型）の取り扱い金融機関は、三菱東京UFJ銀行、千葉興業銀行、SBIモーゲージなどで、SBIモーゲージは繰り上げ返済手数料が無料です。

住宅ローン借り換え時に長期固定金利のフラット３５が利用できるようになったことで、住宅ローンの金利の選択肢がひとつ増えたことになります。

フラット３５には優良住宅取得支援制度というのがあり、この制度を活用できるのであれば、借入れ当初５年間は0.3％の金利優遇を受けられます。

フラット３５（保証型）はフラット３５（買取型）と同様に、住宅金融支援機構が金融機関と提携する長期固定金利型の住宅ローンです。

銀行などの民間金融機関では、通常長期固定金利型の住宅ローンを取り扱うことは難しいとされています。

フラット３５（保証型）の仕組みは次のようになっています。

１．フラット３５（保証型）では、住宅金融支援機構が住宅ローンを借り入れる人の返済が遅れる場合に、金融機関に対して保険金を支払う住宅融資保険（保証型用）を引き受けます

２．フラット３５（保証型を担保として発行される債券などに係る債務の支払を保証することで、住宅金融支援機構は金融機関が長期固定金利の住宅ローンを提供するしくみを支えます

住宅ローン債権は、金融機関によって信託会社等に信託され、証券化されますが、証券化後も、融資金利や返済期間などの契約条件に変更はありません。

フラット３５（保証型）の返済手続は融資を受けた金融機関が窓口となります。

フラット３５には、民間金融機関の長期固定金利の住宅ローン提供を支える仕組みとして、住宅金融支援機構が住宅ローン、この場合はフラット３５を買い取る仕組み（フラット３５買取型）もあります。

長期固定金利型住宅ローンといえばフラット３５といわれるように、フラット３５の利用者は増えてきているようです。

住宅ローンは20年、25年と長期間に渡って払い続けていかなければいけないものです。

それだけに、フラット３５のような、少しでも安全、安心な住宅ローンに人気が集まるのは当然といえます。

フラット３５が選ばれる理由のひとつとして、金利があります。

住宅ローンには大きく分けると固定金利型と変動金利型があります。

金利だけでみると民間ローンの変動金利や２、３年固定タイプの住宅ローンの金利が低く、魅力を感じますが、住宅ローンは長期間にわたって返済するものです。

一時的に金利が低い変動金利型の住宅ローンの場合、金利上昇リスクがあり、必ずしも長期間借りるにはオススメできるものではありません。

フラット３５は融資適用時の金利が３５年間ずっと固定の長期固定金利型住宅ローンですので、将来的な返済計画も立てやすく、また金利上昇の際にも安心です。

フラット３５の魅力には、他に融資の際に必要な保証料が無料だったり、繰り上げ返済の際の手数料も無制限で何回でも無料というメリットが挙げられます。

このような理由から、超低金利時代の昨今、長期固定金利型住宅ローンのフラット３５が多くの人に選ばれているのです。

フラット３５は民間金融機関が提供する住宅ローンに勝るとも劣らない、優れた住宅ローンですが、メリットと同様にフラット３５の利用にあたってのデメリットも確認しておく必要があります。

１．適合証明書の発行

フラット３５の利用できる条件には、「一定の水準を満たした住宅でなければならない」という記述があります。

これは、フラット３５がすべての住宅・マンションに適用できるわけではないことを示しています。

フラット３５を利用するにあたっては、対象となる住宅やマンションが住宅金融支援機構の技術基準に適合しているという証明である、適合証明書の発行が必要となります。

とはいえ、フラット３５が利用できる住宅やマンションは優良住宅であるというお墨付きをもらったようなものなので、デメリットというほどではないかもしれません。

２．フラット３５の審査基準

フラット３５の場合、住宅ローンの融資を受ける際に受ける審査の収入基準が民間の住宅ローンに比べて厳しいとされています。

フラット３５を利用して住宅ローンを組む場合には、年間返済額が年収の２５％、つまり毎月の住宅ローン返済額の４倍以上の月収が必要になります。

言い換えれば、フラット３５で住宅ローンを借り入れるためにはそれ相応の収入が必要になります。

しかし、毎月の返済額に対する年収の割合は２５％未満までが適正とされ、民間金融機関の住宅ローンで借り入れられる、３０％、３５％もの返済比率は適正な住宅ローンの組み方とされていません。

フラット３５の審査基準は厳しいといわれていますが、借り入れる人にとっては結果的に無理をしない返済計画が組めるようになっています。

３．フラット３５は長期固定金利型住宅ローンであること

フラット３５の金利は融資が実行される時点の金利が適用されます。

現在のような低金利時代では、金利が下がることによる金利リスクはほとんど考えにくい状態ですが、金利が高い時にフラット３５で借り入れると、将来金利が下がった場合にも高い金利で支払わなくてはなりません。

また、フラット３５は申し込み時の金利ではなく「融資実行時の金利が適用されるので、申し込みのときから入居するまでの期間に金利が上昇した場合は資金計画が大きく変わる場合もあり、特に今後金利が上昇局面に移った場合には注意が必要です。

４．フラット３５では繰り上げ返済は１００万円以上から

フラット３５で住宅ローンの繰り上げ返済を行う場合、100万円以上からでないと返済できません。

このため、１００万円たまるまでの間に繰り上げ返済ができる民間金融機関の住宅ローンと比較すると、利息負担が相対的に大きくなることもあります。

これらの点に注意すれば、フラット３５は優れた住宅ローンといえるでしょう。

フラット３５を利用して住宅ローンを借り入れする場合でも、一般の住宅ローンと同じように審査を受ける必要があります。

フラット３５の住宅ローンの審査は、仮審査と本審査の２段階に分かれています。

仮審査に通っても、本審査を待たねばならないので、融資決定というわけではありません。

フラット３５の審査の方法や内容は金融機関によって異なるものの、概要は次のようなものです。

仮審査で審査対象となるのは、申し込み人の評価、物件の担保価値、返済能力の有無などです。

これらは基本的に本人の申告をもとにして審査されます。

本審査は、基本的には仮審査の書類に虚偽の報告がなければ通ると言われています。

フラット３５の本審査に通らない場合の理由としては、本審査の条件として提出された条件をクリアしなかった場合、仮審査の告知内容と異なる場合、自動車ローンなど他の借り入れがあって基準を満たさない場合、転職や失業をした場合などです。

フラット３５を申し込む人の年齢も審査の対象となります。

借り入れを予定している人の年齢が申し込みの時点で７０歳未満でなければいけません。

ただし、「親子リレー返済」を選択することで７０歳以上の方でも申し込みすることができます。

（フラット３５比較ナビ　参照）

フラット３５（保証型）住宅ローン（三菱東京UFJ銀行提供のフラット３５の場合）の特徴を下にまとめました。

借り入れ利率：　フラット３５（保証型）は全期間固定金利で、住宅ローン借り入れ時の利率が完済まで適用されます。

返済方法： フラット３５（保証型）は元利金等返済方式と元金均等返済方式から選べます。

担保：購入する土地・建物・または住宅ローン借り換えの対象となる土地・建物に借入先金融機関を第１順位の抵当権者とする抵当権を設定します。

保証料： 不要

事務手数料（消費税込）： 31,500円

一部繰上げ返済手数料： フラット３５（保証型）を借り入れて一部繰上返済を行う場合には、返済金額の多寡を問わず、3150円の手数料がかかります。なお、インターネットや電話による一部繰上返済の申込では、上記の手数料から1050円差し引いた金額が手数料となります。

一括完済手数料： フラット３５（保証型）で一括完済をする場合には、借り入れ後の経過期間が３年以内の場合は3150円、5年以内の場合は2150円、7年以内の場合は1050円の手数料がかかりますが、7年を超える場合は無料です。

その他の手数料： その他返済条件を変更する場合には、条件変更手数料として5250円が必要です。

団体信用生命保険： 加入が必要です。

（三菱東京UFJ銀行ホームページ参照）

フラット３５（保証型）の借り入れ可能金額は、三菱東京UFJ銀行によると、住宅の建設費または購入価格（諸費用は含まない）の100%以内で、かつ100万円以上8000万円以内（10万円単位）です。

フラット３５（保証型）を利用して、住宅ローンの借り換えを行う場合には、借り替え時における当初の住宅ローンの借り入れ残高以下で、かつ100万円以上8000万円以内（10万円単位)です。

フラット３５を利用して住宅ローンを借り替える場合も、新築住宅や中古住宅の購入時の借り入れと同様、当初の住宅ローン金額が住宅の建設費または購入価格の100%以内、かつ8000万円以内であること、当初の住宅ローンが諸費用を含まないものであることが金融機関に確認されます。


フラット３５（保証型）への借り換えの場合には、当初の住宅ローンについて過去の一定期間の返済状況もあわせて確認されます。

なお、フラット３５（保証型）の借り入れ可能額は、借り入れ対象となる住宅の担保評価によって制限される場合があります。

フラット３５（保証型）の借り入れ可能期間は21年以上35年以内（1年単位）です。

ただし、フラット３５（保証型）の完済時の年齢が80歳となるまでの年数と比較し、いずれか短い方の年数が適用されます。

なお、フラット３５（保証型）への借り換えの場合には、当初の住宅ローンの残存期間内に制限されるため、借り入れできない場合もあります。

（三菱東京UDJ銀行ホームページ　参照）

フラット３５（保証型）は借り換えもできる長期固定金利型住宅ローンということで、最近脚光を浴びていますが、取り扱っている金融機関はまださほど多くありません。

フラット３５（保証型）を取り扱っている金融機関は２００８年１０月現在、下記の４つの金融機関です。

１．三菱東京UFJ銀行

２．千葉興業銀行

３．日本住宅ローン

４．SBIモーゲージ

フラット３５（保証型）でも千葉興業銀行は、住宅ローンの借り換えには利用できません。

また、住宅ローンを借り入れできる金額は購入価額の90％以内、団体信用生命保険に加入する場合、別途保険料の支払いが生じる（金利に上乗せ）など、フラット３５（保証型）とはいえ、取扱金融機関によって、商品内容はかなり異なります。